Las existencias en exclusiva a las nueve millones de la original de canje inmobiliario.-9c8947

Explicar la situación exclusiva de inventario: nueve millones de la original de "el sueño de la inmobiliaria convertible" según el programa, se carga el proyecto original de accionistas la venta de inmuebles a cambio de acciones de empresas que cotizan en bolsa, si suma más original es la valoración, respecto a la recaudación por escalera. Exceso de Ingresos, es decir cobrar una parte dentro de un factor de crecimiento 10%, más de dos veces de parte o de un 20%, más de tres veces la parte o el 30%.Nuestro reportero livy Beijing JIUDING Grupo Inmobiliario "cientos de miles de millones de dólares de financiación de capital de Operaciones de intención", ahora se está poco a poco clara.A finales del año pasado, el Grupo de los nueve (9 430719.OC) Carta de la empresa bajo la bandera de nuevo tres acciones (831400.OC) plantea una escala de 300 millones de euros de parte de sus cuotas de emisión del programa, para comprar los créditos relacionados con el sector inmobiliario, un tiempo para mirar el mercado.Según el informe económico del siglo XXI los reporteros después de la exclusiva, el programa "predecesor" JIUDING Group (en lo sucesivo denominado JIUDING Departamento) en 2014 "ha sido el plan de proyectos inmobiliarios y de las empresas que cotizan en el plan de canje".(véase el periódico informó de que "el 30 de diciembre de 2015 la deuda convertible JIUDING Departamento prototipo inicial: el plan de financiación inmobiliaria siete millones"), según el periodista de noticias, en la fase inicial de este plan, el Departamento había nueve bienes inmuebles en la selección de proyectos para establecer las condiciones y métodos de Valoración, en la forma de reparto de los ingresos, y los precios de la vivienda en la apuesta de diseño acordado; y, por otro lado, concluido el programa o también depende del "a través de Operaciones de capital es fácil atraer la inversión", y provocó la subida de los precios de las acciones en el mercado.Por un lado es segunda, tercera y cuarta línea de la ciudad (en adelante denominados colectivamente "línea" de la ciudad) "stock" de inmuebles en el contexto de la política de fuertes necesidades de financiación y el otro es el mercado de valores "con la historia", "el fenómeno de la especulación de la lógica de funcionamiento de la prima", para la integración de este Departamento de si. Reconocida por el mercado y el control de la capa, todavía hay incertidumbre.El plan de canje de activos nueve cartas de origen establecido por 300 millones de dólares de activos de operación + comprar aún en curso.El 27 de enero, el anuncio de los nueve cartas dijo la emisión de acciones se ha cambiado para la reestructuración de las cuestiones importantes de los activos de las personas y los bienes; cerca de nueve nueve cartas, dijo que el proyecto sigue en curso normal.La emisión de acciones del programa de divulgación, el constante aumento de 5,6 millones de acciones de recaudación de fondos, que ascendieron a un total de 300 millones de dólares, además de 109.90 millones de dólares de activos por nueve la Carta privada recaudó 190 millones de dólares, el resto de la vivienda por 52 jefes y una empresa industrial con la participación de "accionistas" de la identidad, y en asociación con los acreedores la aportación de "canje".Los periodistas de economía informó el siglo XXI aprendí que muchos, antes de la operación, el Departamento de antigüedades de Departamento ya en 2014, se ha llevado a cabo el objetivo de la escala de hasta cientos de miles de millones de "proyectos inmobiliarios y de las empresas que cotizan en el plan de canje".En el programa original de los periodistas, previsto inicialmente para un Departamento de antigüedades de acciones de las empresas que cotizan en bolsa como el funcionamiento de la Plataforma de carga, mientras que los activos no son sino programas de créditos, bienes inmuebles, cuyo objetivo último es "resolver la liquidez del proyecto inmobiliario, el valor añadido y la rápida liquidación de problemas".Más tarde, este programa se aplica a las sociedades, y, finalmente, a través de la operación de cambio de nuevo."Este proyecto es el plan en acciones más a medio hacer, ha tenido en cuenta también las acciones, fue la nueva sala tercera es maduro, y aspectos de regulación más laxa, más el mercado, así que la elección de aquí".Una persona cercana a la vivienda de JIUDING reveló que, al mismo tiempo, la solución final en los detalles de un prototipo se ha ajustado, por ejemplo la aportación de activos, ya no es el proyecto de bienes inmuebles, sino que constituyen los derechos reales sobre bienes inmuebles de control de proyectos."En la estructura de los créditos, equivalentes a usar en el control de la participación directa de operación para evitar la implantación de proyectos inmobiliarios".Huatai, un banco de inversión de valores, dijo que "si la implantación de proyectos activos de bienes inmuebles, el volumen es tan grande que nueve cartas se convierte directamente en una empresa de bienes raíces, y más tarde a cambio de créditos es la importancia de la eliminación de activos, capaces de asegurar las nueve cartas es la principal actividad de la misma".En el modelo de la metamorfosis de hecho, los proyectos inmobiliarios para que en vez de la línea de nueve, ha establecido criterios de selección correspondiente.Los periodistas de economía informó que en el siglo XXI, se requiere de cuatro condiciones de proyectos, es un proyecto inmobiliario residencial de clase o proyectos se han construido a base de residencial + inmuebles comerciales y la disminución de la ratio de deuda; el segundo es el único accionista de proyectos activos en no menos de 3 millones de dólares, de no más de 100 millones de dólares; la tercera es el seguimiento del proyecto la demanda real de fondos de compensación controlable, en principio, no podrá exceder del 30% del patrimonio neto; cuarto, el proyecto estará en la ciudad capital de la provincia, la ciudad y el condado de más población y más desarrolladas.Mientras que en el modo de carga, JIUDING plan es propiedad de la empresa o proyecto de la empresa de proyectos de vivienda de más de dos tercios de las acciones de las empresas en el control de gastos o la existencia de relaciones de cooperación.Sin embargo, la operación de gestión de proyectos inmobiliarios todavía por el accionista es responsable, a través de las acciones de las que nueve peones como la realización de proyectos de control, mientras que el pago a los accionistas deben garantizar proyectos de vivienda correspondiente.Cabe señalar que la emisión de acciones que cotizan en forma de compra de vivienda de inyección, el original de los accionistas de cara a la acciones de bloqueo y la falta de acceso a la financiación, la cuestión de la duración de la remisión.La idea de resolver y proponer programas JIUDING es accionista original disponible, los precios de la vivienda a cambio de acciones con la promesa de obtener parte de la promesa de la financiación, la liquidez de las empresas que cotizan en bolsa; en caso necesario, también se puede prestar apoyo a la liquidez para el proyecto.Además, el Departamento había todavía JIUDING previstas en el programa de "gran accionista en forma de regalo" para la implantación de proyectos inmobiliarios, este modelo tiene la ventaja de no se refiere a la emisión de nuevas acciones, evitando la supervisión a nivel de los procedimientos de auditoría correspondiente.Mientras que el segmento que canje por los accionistas de las empresas que cotizan en bolsa con un gran stock de acciones, a través de proyectos de vivienda de los accionistas en la forma y para el intercambio, es decir, "primero fuera convertible, el regalo"."En ese momento pensé que el regalo de eludir los accionistas JIUDING auditoría de proyectos inmobiliarios, el problema es que en esta operación no es en pequeña escala, demasiada publicidad."Cerca de una de las líneas JIUDING dijo, "pero si es problema de aumento constante, siendo el período de cierre de año, aunque el apoyo a la liquidez, pero en la medida en que no puede cumplir y el flujo de aire necesarios requisitos de control de proyectos."De vuelta, en el Departamento de nuevo tres LP JIUDING una cuota de más éxito de la implantación de una serie de Operaciones de capital después de la operación, el valor de mercado de la encarnación, y debido a que el mercado tiene "decidido aumentar periódicamente sin cerradura", etc., esto o también en este nuevo plan de canje a razón de tres platos."Debilidades de nuevo tres la liquidez es muy pobre, pero JIUDING antes ha estado en la cima a algunas capitales de más éxito de la operación, como la inyección de LP, la cuota de ideas y programas de canje puede combinar".Cerca de la mencionada facultad JIUDING personas, dijo que "la idea es relativamente flexible, reglamentados, puede que la última elección de nuevo tres como causas de la plataforma"."El método de asignación de alto precio estimado." de todos modos a los proyectos inmobiliarios en el listado de empresas de Seguridad que operan sin contratiempos, y nueve cambios cualitativos en las acciones de la empresa por tal vez indispensable en caso de producir."El dinero va a perseguir estas operaciones, la compañía tiene la historia, y a través de la titulización de los bienes inmuebles que la subida de los precios de las acciones y, en parte, del programa".Personas cerca de la citada empresa inmobiliaria JIUDING dijo que, "mientras que sólo el aumento de los precios de las acciones, para la movilidad de la población o la liquidación de la venta garantizada, mientras que nueve es a través de esta forma de participación se divide en.Según el programa, se carga el proyecto original de accionistas la venta de inmuebles a cambio de acciones de empresas que cotizan en bolsa, si suma más original es la valoración, por escalera JIUDING recibir beneficios excesivos en el doble, es decir cobrar menos del 10% de la porción, el cobro de un 20% de la parte más de 2 veces, 3 veces más que la parte o el 30%.Además, también había planeado JIUDING por "cambios" en el negocio principal de la empresa se obtiene la valoración más alta expectativa, para garantizar los beneficios de este programa."(el proyecto) de efectivo será confiado a la empresa después de hacer inversiones de alto rendimiento."El Departamento ha JIUDING sobre el programa se carga en la habitación a explicar, "la empresa ya no es la empresa de bienes inmuebles, sino un profesional de la propiedad y la empresa de capital de riesgo, por lo que el precio de las acciones de las empresas que cotizan en bolsa será mayor, se espera que el precio de las acciones de más de 2 veces la P B, es decir, que la carga de un valor de al menos el doble.Y a través de las expectativas de precios sobrevalorados "acuerdos", también a los objetivos de cobertura de los precios inmobiliarios líneas abajo los beneficios puede dar a los promotores inmobiliarios en declive.En un modelo de medición con programas, suponiendo que los precios de la vivienda, nueve fueron de alrededor de un 10% de aumento, la caída de 10 por ciento para los desarrolladores "opción convertible" o "la opción de mantener" para hacer el cálculo, visualización en tres supuestos, "la selección de las" ganancias "la opción de mantener" más de 1%.Por lo tanto, la lógica interna de este programa es también evidente, es decir, cumplir la premisa de requisitos de supervisión, a través de la Organización de las operaciones de la línea, la realización de este proyecto inmobiliario "alternativa de titulización", con el fin de la financiación en función de objetivos de ingresos y de alto flujo de alta valoración en el mercado de capitales de riesgo, para cubrir las necesidades de financiación y los beneficios la principal línea de la ciudad de los desarrolladores.De hecho, las razones para llevar a cabo este tipo de operaciones Departamento de nueve veces en los últimos años, exactamente con la línea de financiación de proyectos inmobiliarios de la Ciudad, ha sido más efectivo sobre las dificultades que tiene el Banco de crédito respecto a la limitación de la oferta, también enfrenta a la financiación.En la vivienda de la persona que, en vez de fondo inmobiliario en grandes líneas "stock" de la política, de capitales y de la financiación de la innovación en la operación JIUDING utilizando para mejorar el flujo de la línea principal de proyectos inmobiliarios, con un inventario, utilización de revitalizar el mercado de capital y otras entidades económicas positivas."Por un lado es el mercado de capitales con exceso de capital, nuevas acciones, el concepto de propiedad, especulación temas emergentes; por otro lado es un endurecimiento de los bienes inmuebles, el riesgo de la caída de la economía real".El Departamento de vivienda de cerca de nueve personas, dijo que "esta operación es en el mercado de capitales para el drenaje a la economía real".Pero también la industria, creo que en el programa se prevé JIUDING aparece como la hipótesis de la existencia de una alta valoración de la empresa, o a través de Operaciones de capital, mercado y aumentar el precio de las acciones para alcanzar un objetivo específico de sospecha de manipulación."El alto precio de las acciones de empresas generalmente es el resultado de Operaciones de capital, pero en este escenario, los precios de las acciones parecen ser una forma predeterminada de aliviar la liquidez 23 líneas de negocios, dentro de esto si hay sospecha de manipulación del mercado, podrían ser objeto de controversia".La persona que la banca de inversión.(lw8346860 periodista micro carta:) Edit: 简俊东, correo electrónico: jianjd@@21jingji) [Bar] acciones de Sina, en debate

独家详解去库存大势下:九鼎千亿原版“地产换股梦”   导读   根据原方案安排,被装入的地产项目原股东卖出换得上市公司股票时,若金额超过了原估值时,则九鼎方面将按阶梯方式收取超额收益分成,即收取增长一倍以内部分的10%,2倍以上部分的收取20%,3倍以上部分的收取30%。   本报记者 李维 北京报道   九鼎集团的千亿地产“资本式融资”运作意图,如今正在渐渐清晰。   去年底,九鼎集团(430719.OC)旗下的新三板公司九信资产(831400.OC)抛出一项规模达300亿的股票发行方案,其部分额度用于购买地产行业的相关债权,一时间让市场瞠目。   据21世纪经济报道记者此前独家报道,这一方案的“前身”系九鼎集团(下称九鼎系)2014年就已筹谋“房地产类项目与上市公司的换股计划”。(详见本报2015年12月30日报道《九鼎系债权换股原型起底:千亿地产融资计划蛰伏》)   据记者最新获悉,在该计划的初期,九鼎系曾对拟装入的房地产项目筛选设定了相应条件,并就装入方式、估值方法、收益分成和房价对赌设计进行约定;而另一方面,该方案的完成或亦有赖于“通过资本运作易吸引投资”,并引发股价上扬的市场惯性。   一边是二、三、四线城市(下文统称“次线城市”)地产“去库存”政策背景下的较为强烈的融资需求,而另一边则是股票市场“炒故事”、“炒运作”逻辑下的溢价现象,九鼎系的这一整合之举是否会被市场和监管层认可,仍然埋藏着不确定性。   换股计划由来   九信资产的300亿元定增+资产购买运作仍在进行。1月27日,九信资产公告称此前的发行股票事项已变更为重大资产重组;接近九鼎系和九信资产人士表示,该项目仍在正常进行。   《股票发行方案》披露,此次定增5.6亿股,募资总额达300亿元,其中,除109.90亿元由九信资产非公开募集外,其余190亿元由52名房企老板和1家实业公司以“股东”的身份参与,并以等额的关联方债权进行出资“换股”。   21世纪经济报道记者多方了解到,该运作的前身,系九鼎系早在2014年就已开展的目标规模高达千亿的“房地产类项目与上市公司的换股计划”。   在记者获悉的原版方案中,九鼎系原本计划以一家A股上市公司作为运作平台,而装入的资产也并非债权,而是房地产项目,其最终目的是“解决房地产类项目的流动性、增值性及快速变现问题”。   后来,原本计划应用于上市公司的这一方案,最终移向新三板操作。“这个项目最开始计划是在A股做,中间也考虑过H股,后来新三板也逐渐成熟了,而且监管方面更宽松、更市场化,所以选了这里。”一位接近九鼎的房企人士透露,   同时,最终方案在细节上已较原型有所调整,例如注入资产不再是房地产项目,而是能够对房地产项目构成实际控制的债权资产。   “在结构上,相当于用债权在控制股权,规避了直接把地产项目注入的操作。”华泰证券一位投行人士称, “如果注入房地产项目,那么这么大的资产体量就会让九信直接变成一家房地产公司,而后来变更为债权的意义在于,能够保证九信不良资产处置为主营业务不变。”   装入模式变形记   事实上,九鼎系针对所装入的次线地产项目,曾设定了相应的筛选标准。   21世纪经济报道记者获悉,拟装入的项目需要具备四项条件,一是住宅类或以住宅为主的地产项目+已建成且负债率较低的商业地产项目;二是项目单个股东装入资产不得低于3亿元,不得多于100亿元;三是项目后续实际需补资金可控,原则上不得超过项目净值的30%;四是项目须在省会城市、地级市城市以及人口较多且经济较为发达的县级市。   而在装入方式上,九鼎的计划是将房企项目所在企业或项目公司的股权三分之二以上的股权装入由九鼎控制或存在合作关系的上市公司。   不过,地产项目的运营管理仍由原股东负责,九鼎则通过所换股票的质押等方式实现对项目的把控,同时原股东还需对房企项目的回款做出相应保证。   值得注意的是,若以上市公司发行股份购买方式进行注入,则房企原股东要面临所获股票的锁定期问题,进而无法获得资金缓解。   而九鼎的方案对此提出的解决思路是,房企原股东可用换取股票的为质押部分进行质押融资,获取流动资金;上市公司在必要时也可为项目提供流动性支持。   此外,九鼎系曾还在方案中计划以“大股东赠与”的形式进行地产项目注入,该模式优势在于并不涉及增发新股,可绕开监管层相应的审核程序。而换股环节则由上市公司大股东以所持存量股票,通过场外形式与房企项目股东进行交换,即“先场外换股,再场内赠送”。   “当时九鼎想过用股东赠与绕过审核,这个问题是要注入的地产项目规模并不小,这样运作太过张扬了。”一位接近九鼎系人士表示,“但如果是定增,问题仍然来自一年的锁定期,虽然有流动性支持设计,但在一定程度上无法同时满足项目所需的流动性和风控要求。”   峰回路转的是,九鼎系在新三板展开LP份额注入等一系列较为成功的资本运作后,该市场的运作价值得以体现,而由于该市场具有“定增无锁定期”等特点,这或亦成为这一换股计划转向新三板的原因。   “新三板的弱点是流动性太差,但九鼎之前已经在上面开展过一些比较成功的资本运作了,比如注入LP份额,这些思路可能可以和换股方案相结合。”前述接近九鼎系人士表示,“相对灵活、宽松的监管思路,可能也是最后选择新三板作为运作平台的原因。”   “高股价预期”下的分配法   无论怎样将地产项目装入挂牌公司,九鼎这一运作顺利的保障,或许不可缺少公司股价因装入事件所产生的质变。   “一般资金都会追逐这些有运作、有故事的公司,而通过不动产证券化让股价上涨,也是方案的一部分。”前述接近九鼎的地产公司人士表示,“而只有股价上涨后,股票质押或者变现卖出时的流动性才能有所保证,而九鼎也正是通过这种方法来参与分成的。”   根据原方案安排,被装入的地产项目原股东卖出换得上市公司股票时,若金额超过了原估值时,则九鼎方面将按阶梯方式收取超额收益分成,即收取增长一倍以内部分的10%,2倍以上部分的收取20%,3倍以上部分的收取30%。   此外,九鼎还曾计划通过“变更”被装入公司的主营业务来获得更高的估值预期,来保证该计划的收益性。   “(项目)变现后的资金将委托给本公司做高收益投资。”九鼎系曾就该方案向被装入的房企如此说明,“该上市公司不再是房地产公司,而是一家专业股权及创投公司,因此上市公司的股价会较高,预计股价会超过2 倍P B,即比装入的估值至少翻一倍。”   而通过股价预期高估的“安排”,也让目标收益对冲了次线地产价格下跌可能给开发商带来的利润下滑。   在一份方案配套的模型测算中,九鼎曾分别假设房价持平、上涨10%、下跌10%来对开发商 “选择换股”还是 “选择持有”进行测算,显示在三种假设下,“选择换股”的收益超过“选择持有”1倍以上。   至此,该方案的内在逻辑也不言而喻——即满足监管要求的前提下,通过交易结构的安排,实现此线房地产项目的“另类证券化”,从而利用资本市场高估值下的目标收益和高流动性下的融资功能,来弥补次线城市开发商的融资需求及利润风险。   事实上,九鼎系开展此类运作的原因,恰与近年来次线城市地产项目的融资、变现一直较为困难有关,其中既有银行信贷方面的从紧,亦有房企IPO、再融资所遭遇的限制。   在前述房企人士看来,在次线地产“去库存”政策的大背景下,九鼎利用金融创新和资本运作来提高次线地产项目的流动性,具有盘活存量、利用资本市场搞活实体经济等积极意义。   “一边是资本市场资金过剩,炒新股、炒概念、炒题材层出不穷;另一边则是房地产资金趋紧,实体经济下滑风险抬升。”前述接近九鼎系的房企人士称,“这个运作实际上是在把资本市场的水向实体经济来引流。”   但也有业内人士认为,九鼎在方案中预期被装入公司出现高估值等假设,或存在通过资本运作、拉抬股价进而达到特定目的的市场操纵嫌疑。   “股价高企通常是资本运作的结果,但在这种方案中,高股价似乎成了缓解二三线房企流动性的一种默认的途径,这里面是否有市场操纵的嫌疑,可能存在争议。”前述投行人士指出。(记者微信:lw8346860)(编辑:简俊东,邮箱:jianjd@@21jingji) 进入【新浪财经股吧】讨论相关的主题文章: